建筑物装修改造转固

房地产业不景气，

为了降低劳动力成本，

房地产正处于裁员潮中，

人员优化一直都在发生。

01前言

2021年是“三条红线”实施后的第一年！房地产行业已经从高杠杆、高利润的黄金时代走向了“难以倒闭”的白银时代。销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本上升，导致房地产企业利润空间收窄。承受很大的压力。面对困境，房企纷纷提出修炼内功。在“全成本”理念深入人心的今天，做好成本管理尤为必要。

成本管理绝不是成本部门一个部门的责任。实施成本计划需要其他部门的协调和有序监控。造价部门需要与前期、规划设计、工程、营销等部门高效协调。

房地产公司希望管理层分红。对于成本线，他们必须抓住两个核心项目。第一种是基于“大经营”指导思想的成本规划，强调精确的目标成本以保证产品的适应性。二是抓无效成本的浪费。无效成本是项目开发过程中由于管理失误而导致的成本增加。第一项强调“事前规划”，第二项强调“事中管理”。对“无效成本”的管理越到位，就越能享受到“管理红利”，这是实实在在的利润，是企业竞争战略下的一条护城河。

本课程基于房地产金融运营的视角，以沙盘模拟的形式，从团队的组建到项目投资决策、运营阶段、实施阶段的成本管理实际案例。换挡。从真实场景中学习和掌握项目成本管理的流程和关键，确保项目管理目标和管理目标的实现。

02晚

1.丰富性和针对性:信息量大，专业性和针对性强，案例多，把握成本控制过程的管理点，制定优势目标成本，避免错、漏、重项，分析无效成本(变动)的原因。签证、第三方项目、施工期限、争议和索赔、其他原因)

2.指导性和实用性:为房地产企业出谋划策——学习项目各阶段成本控制的核心方法，采取有效手段达到“降本增效”的目的，课程分享和聚焦实战专属案例的专题研讨

3.可操作性和有效性:现场分享标杆企业的做法，提供丰富具体的“管理流程、制度、工具模板”，供学员参考、借鉴、执行。

04简介

魏先生:成本、采购管理专家、顾问。有快速成长的房地产公司和上市公司的经验。

一级注册造价工程师、一级建造师、注册会计师、英国皇家特许测量师、前50强地产集团造价总经理、华北某地产集团总造价、某地产集团造价管理中心总经理等。

1.讲师专业理论深厚:长期一线房地产公司负责成本管理和采购管理，全面打造先进的成本采购管理理念；长期对集团成本采购管理人员进行领导和培训，并有实力构建集团成本采购管理体系和供应商管理体系。

在采购效率、质量、风险控制、集中采购等方面有着独到的见解，并在六个发展阶段得到贯彻。供应商基础和集中采购能更好地保证项目管理目标的实现。

2.对供应商行业的深入了解使项目产品更加适合，并指导建立更加符合公司战略的供应商数据库。

3.老师授课风格:高学历与实战并存，能真正在群体层面和实际操作层面思考问题；逻辑性强，案例丰富

05大纲

第一部分:

财务运营视角下的成本管理、案例分享和沙盘演练

第三部分:

项目设计阶段的成本管理、案例分享和沙盘练习

第二部分:

项目投资决策阶段的成本管理、案例分享和沙盘演练

第四部分:

项目实施阶段的成本管理、案例分享和沙盘练习

第五部分:

工程结算阶段的成本管理和案例分享

【时间】2021年11月12日-13日

【地点】

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资产损失扣除政策

公司资产损失的税前扣除政策概述如下:

1.企业发现的现金短缺扣除责任人赔偿后的余额，在计算应纳税所得额时作为现金损失扣除。

2.企业将货币资金存放在依法具有吸收存款职能的机构，以及因该机构破产、清算、政府责令停业、关闭等原因无法收回的部分。，在计算应纳税所得额时应视为存款损失。扣除。

3.企业除贷款债权以外的应收款项和预付款项符合下列条件之一的，在扣除可收回金额后确认的不可收回的应收款项和预付款项，可以在计算应纳税所得额时作为扩账损失扣除:

(一)债务人被依法宣告破产、关闭、解散或者被依法撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿债务的。

(二)债务人死亡，或者被依法宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿债务的。

(4)与债务人达成债务重整协议或者法院批准破产重整计划后，无法收回的。

(5)因自然灾害、战争等不可抗力无法恢复的。

(六)国务院财政、税务主管部门规定的其他规定。

4.在企业采取了一切可能的措施并实施了必要的程序后，符合下列条件之一的贷款债权，可以在计算应纳税所得额时作为贷款损失扣除:

(1)借款人和保证人被依法宣告破产、关闭、解散或被撤销，法人资格终止，或完全停止经营活动，营业执照被依法注销或吊销。可收回的债务。

(2)借款人死亡，或被依法宣告失踪、死亡，财产或遗产依法清偿，保证人被收回后不能收回的债权。

(3)借款人遭受重大自然灾害或意外事故，遭受巨大损失而无法获得保险赔偿，或保险赔偿后确实无力偿还其部分或全部债务，且在清偿借款人财产并向担保人追偿后，借款人未能收回债务。

(4)借款人触犯刑律被依法制裁，其财产不足以偿还所借债务，且无其他债务承担者，债权经追偿后无法收回。

(5)南宇借款人和担保人无力偿还到期债务，企业诉诸法律，法院对借款人和担保人进行强制执行，借款人和担保人均无财产可供执行，法院裁定执行程序终止或终止(中止后)，债权仍无法收回。

(6)因借款人、担保人不能偿还到期债务，企业领悟法律后，经法院调解或债权人会议通过，与借款人、担保人达成和解协议或重整协议。清偿义务履行完毕后无法收回的剩余债权。

(7)因上述(1)至(6)原因，借款人不能偿还到期债务，企业依法取得抵债资产，偿还金额小于贷款本息的差额，偿还后不能收回债权的。

(八)开立信用证、承兑汇票、保函等发生预付款时。如申请人和担保人因上述第(一)至第(七)项原因无法偿还垫款，金融企业追偿后仍无法偿还垫款。无法收回的预付款。

(九)银行卡持卡人和担保人因上述(一)至(七)项原因未能清偿透支，经追偿后金融企业仍无法收回的。

(十)助学贷款逾期后，在金融企业确定的有效追索期限内，依法处置助学贷款抵(质)押品，向保证人追偿连带责任后无法收回的贷款。

(十一)经国务院批准核销的贷款债权。

(十二)国务院财政、税务主管部门规定的其他规定

5.企业对银泉的投资符合下列条件之一的，扣除可收回金额后确认的不可收回股权投资，可在计算应纳税所得额时作为股权投资损失扣除:

(一)被投资单位被依法宣告破产、关闭、解散、撤销，或者被依法注销、吊销营业执照。

(3)对被投资单位没有控制权，投资期限已届满或投资期限超过10年，被投资单位连续3年经营亏损资不抵债。

(五)国务院财政失败和主管税务部门规定的其他条件。

6.对于企业短缺的固定资产或存货，应在计算应纳税所得额时，将固定资产的账面净值或存货的成本减去对责任人的补偿后的余额，作为固定资产或存货的损失予以扣除。

7.企业毁损、报废的固定资产或者存货，按照固定资产的账面净值或者存货的成本减去残值、保险赔款和责任人赔偿后的金额，作为固定资产损失或者存货毁损、报废计算。从应税收入中扣除。

8.企业被盗的固定资产或者存货，以固定资产的账面净值或者存货的成本减去保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为被盗固定资产或者存货的损失，计算应纳税所得额。扣除。

9.因存货损失、毁损、报废、被盗等原因不能从增值税销项税额中抵扣的进项税额。，可以在计算应纳税所得额时与存货损失一并扣除。

10.企业追回以后纳税年度计算应纳税所得额时已扣除的全部或部分资产损失，追回的部分应作为收入计入当期应纳税所得额。

11.企业境内外营业机构发生的资产损失应当分别核算，境外营业机构发生的资产损失不得在计算境内应纳税所得额时扣除。

12.对于企业抵扣的各项资产损失，企业应当提供能够证明资产损失实际发生的法律证据，包括具有法律效力的外部证据、具有合法资质的中介机构出具的经济鉴定证明、合法资质等。专业机构的技术鉴定证书等。

？在建工程转换的条件是什么？

回答:基本上有两个条件:

1.竣工验收

2.发票收到了，和付款与否无关

当费用连续发生时

借:在建工程

信用:应付账款或货币资金

当结转时

借方:固定资产

信用:在建工程

在建工程转化为固定资产的流程是什么？

首先，要确认已完工的需要结转的项目、工程或设备，明确在建工程确实已经完工并达到可使用状态；

同时，有必要汇总在建工程的成本和支出，以明确在建工程的全部成本是否已全部入账。对一些项目内容因尚未决算而不能明确确定的，要组织项目验收和决算，并要求强制检查。固定资产(如压力管道、配电设备等)的安全。)，固定资产竣工后，还必须取得有关主管部门的检验报告。

这一过程是为了进一步确认待结转固定资产在建工程成本核算的完整性，从而明确结转固定资产的总成本。

在此基础上，对于尚未取得的项目支出，要求及时取得结算发票。如果由于合同限制等原因不能及时取得结算发票，可以根据上述工程决算数据，对尚未结算入账的在建工程内容进行估算。以便及时结转固定资产。